Элитная загородная недвижимость и кризис

Кризисная ситуация на рынке недвижимости, вызванная долговременным пребыванием экономики в нокауте, вскрыла существовавшие проблемы. Вместе с тем, мало кто сомневается, что в данной ситуации совершенно нет положительных сторон. По крайней мере, покупатели в данной ситуации не являются пострадавшими. Скорее наоборот — они только приобрели. Из «приобретений» следует отметить, в частности, большое количество девелоперских акций. Кризис на рынке загородной недвижимости, низкий уровень спроса — все это заставляет девелоперов едва ли не ожесточенно бороться между собой за право заключения сделки с тем или иным покупателем.

Анализ ситуации, сложившейся на рынке загородной недвижимости, «в разрезе» дает понять, что изменения отнюдь не являются внешними или несущественными. С рынка в буквальном смысле слова пропал целый класс загородной недвижимости. Средний класс, который ранее занимал большую часть предложения — до восьмидесяти процентов, если посмотреть на статистику продаж загородной недвижимости Подмосковья, теперь «ужался», он находится практически в коллапсе. Ранее он рассматривался в качестве неплохого и перспективного способа вложения средств, теперь же средний ценовой сегмент загородной недвижимости рассматривается как потенциальный «недострой». Малое количество покупателей готовы финансировать строительство объекта, который находится на ранней стадии возведения (менее 50 процентов завершенных работ). Подобная ситуация заставляет девелоперов прибегать к переформатированию проектов, многие из которых уже на стадии возведения были переведены в эконом-сегмент.
Объекты же среднего класса загородной недвижимости, которые находятся на стадии завершения, до сих пор продаются с дисконтом, который ранее достигал значительных величин. Достаточно неплохой дом, расположенный в удобном месте, можно приобрести менее чем за 500 тысяч долларов. Ранее это было практически невозможно.

Еще одно «веяние нового времени» — это ориентирование рынка загородной недвижимости на продажу земельных участков без подряда на строительство. Популярность участков без подряда на ИЖС не случайна, ведь земельный надел, на котором еще ничего не построено, имеет стоимость гораздо меньшую, чем такой же надел, «несущий» на себе коттедж. Иными словами, участки без подряда — это великолепная находка для весьма скромного по меркам рынка загородной недвижимости бюджета.

Снижение цен на земельные участки сделало участки без подряда модной тенденцией 2009 года. В экономклассе стоимость предложения может составлять около 500 тысяч рублей, в то время как ранее за земельный участок без подряда пришлось бы отдать тысяч 100 долларов. Разница весьма существенна. Между тем, феерическим успехом пользуются не абсолютно все объекты, а лишь земельныце участки, к которым подведены все необходимые коммуникации. Ряд компаний давал обещание подвести в перспективе все необходимые коммуникации к подобным участкам, однако некоторые из этих компаний уже прекратили свое существование. Это — основная причина, по которой покупатели не хотят приобретать участки подобного типа.

У владельцев подобных участков только два выхода. Первый — продать надел — а на рынке загородной недвижимости они не особенно востребованы. Второй выход — самостоятельное подведение коммуникаций к участку, это сопряжено со значительными трудностями. Помимо этого, существует ряд проблем с развитием инфраструктуры некоторых поселков. Отдельные эксперты полагают, что для того, чтобы коттеджный поселок начал полноценное существование, «оброс» инфраструктурой, необходимо немало времени в нынешних условиях. Поскольку многие строили объекты на последние деньги, дальнейшее развитие может быть несколько затруднительным.

Застройщики находят спасение в кредитных программах, которые предоставляют многие банки. Эти кредитные программы позволяют повысить спрос на объекты загородной недвижимости, принадлежащие к бизнес-классу. В то же время, необходимо понимать, что кредитная программа — это не «последняя соломинка», за которую должны хвататься девелоперы, когда почти все потеряно. Такие предложения являются лишь стимулом к развитию уже существующего проекта. Если объекты загородной недвижимости, возводящиеся или возведенные в прошлом году, не пользовались спросом ранее, вряд ли можно существенно изменить ситуацию в настоящий момент.

Вероятно, девелоперы попытаются реализовать ряд объектов, снизив цену. Поскольку бизнес-класс «ушел в тень», возможно, на смену ему придут новые стандарты, а именно — проекты, которые лежат в плоскости между бизнес-классом и эконом-классом (дома — от 150 кв.м., земельные участки — от 7 соток). Элитная недвижимость терпит не катастрофическое, но весьма ощутимое крушение: покупателей элитных коттеджей стало заметно меньше. Коттеджу в районе Рублёвского шоссе предпочитают роскошные дома за рубежом. Общая ситуация на рынке элитной загородной недвижимости сложна — зарубежная недвижимость теснит ее позиции.

Несмотря на ряд трудностей, общая ситуация скорее внушает надежду. Спрос вырос по сравнению с последними кризисными месяцами, а это говорит о стабилизации ситуации. А стабилизация всегда приводит к тому, что инвесторы приходят на рынок. На рынок загородной недвижимости — в том числе.

Автор: Исупов Леонид