Кризис рынка загородной недвижимости медленно разрешается: стабилизация

Кризис, который разразился прошлой осенью, повлиял на рынок загородной недвижимости крайне отрицательно. Как сообщают аналитики, объемы продаж на первичном рынке остаются низкими — на уровне осени-зимы 2008 года. Если верить данным компании Penny Lane Realty, в 4 квартале 2008 года продано было 580 коттеджей, в первом квартале 2009 — 647, во втором — 586, в третьем — 599. При этом растет объем продаж участков, реализуемых без подряда на строительство.

Безусловно, цены на рынке снижены, однако наблюдается стабилизация ситуации. Екатерина Марчевская, начальник отдела анализа и прогнозирования в МИАН, заявила, что с начала лета темпы уменьшения цен замедлились и составляют 1-1,5 процентов в месяц. Цена сотки на первичном рынке загородной недвижимости сократилась на полтора процента, вторичной — чуть меньше, на один процент. Стоимость домов изменялась вариативно — от падения (3,2 процента) в сегментах бизнес- и элит-класса — до небольшого увеличения в сегменте эконом-класса (1.2 процента). Земля с начала 2009 года стала дешевле почти на 20 процентов, дома — на 15-17 процентов. Объекты эконом-класса вторичного рынка подешевели на 10-12 процентов. Переоцененые объекты подешевели более всего — на 20, а временами и 25 процентов (особенно это касается объектов, располагающихся на Рублево-Успенском и Сколковском шоссе).

Аналитики не скупятся на слова: некоторые даже назвали ситуацию на рынке стагнацией. Однако они же отмечают, что в некоторых коттеджных поселках эконом-класса замечается подорожание в сентябре и октябре. Впрочем, нужно отметить, что подорожание вызвано поглощением самых востребованных объектов. Подорожание объектов загородной недвижимости, вызванное этой причиной, незначительно. При этом наблюдается несоответствие ожиданий клиентов и предложений девелоперов — во всем, что касается уступкам в цене. Если в начале 2009 года можно было говорить о уступках в размере 50-60 процентов, то сегодня они не превышают десяти-двадцати.

В настоящее время наиболее востребовано жилье готовое, причем эта тенденция не зависит от классов загородной недвижимости, распространяясь на покупателей всех уровней достатка. Объекты загородной недвижимости, находящиеся на завершающей стадии строительства, участки без подряда на строительство — вот то, что в наибольшей степени интересует покупателей. Популярность участков без подряда объясняется тем, что при их покупке нет необходимости в трате большого количества средств. Постройку же дома можно отложить.

Объекты эконом-класса являются самыми востребованными. Минимальной ценой обладают объекты загородной недвижимости — участки без подряда на строительство, удаленные от Москвы на 60 км, площадью около 10 соток. Такой же участок с домом обойдется приблизительно в 5 раз дороже. Сегмент эконом-класса загородной недвижимости — единственный, где есть предложения дешевле миллиона рублей. Около 25 процентов покупателей загородной недвижимости эконом-класса предпочитают коттеджи для круглогодичного проживания. 10 процентов интересуются летними, «дачными» домиками. Остальной спрос приходится на таунхаусы. Отдельные девелоперы пересмотрели свою политику и понизили класс (и, соответственно, цену) своих объектов.

Эксперты отмечают, что наблюдается движение спроса от «границы МКАД» вглубь. Срок реализации объектов, близких к МКАД, увеличился вдвое. Напротив, объекты, удаленные от МКАД, раскупаются куда охотнее — каждый квартал количество сделок увеличивается на 10-20 процентов.

Состоялась и «перетасовка» ситуации на рынке элитной загородной недвижимости: самым популярным направлением (27 процентов спроса) стало Новорижское направление, а не Рублевка, как это было в прошлом квартале.

Вряд ли равновесие рынка загородной недвижимости пошатнется до наступления января будущего года. Нужно лишь отметить, что усугубляется ситуация на рынке элитной загородной недвижимости и недвижимости бизнес-класса — оттуда исчезают ликвидные предложения (строительство объектов — почти завершено, а цена — не завышена).

Несмотря на то, что ситуация не  является однозначно стабильной, вряд ли цены на недвижимость изменятся в ближайшее время. В настоящий момент действительно сложно давать долгосрочные прогнозы.

Исупов Леонид